Wie man vor dem Kauf einer Immobilie sicher die Eigentumsverhältnisse prüft

Kurzer Blick in die Grundbücher

Im ersten Schritt sollten Sie den aktuellen Grundbuchauszug (Eigentumsnachweis) prüfen. Achten Sie dabei auf Folgendes :

• Abschnitt A (Grundbuch): genaue Beschreibung des Grundstücks, Katastergemeinde und Katasternummer.
• Abschnitt B (Eigentumsverhältnisse): Wer besitzt und in welchem ​​Verhältnis ? Die Angaben müssen der verkaufenden Person entsprechen.
• Abschnitt C (Konnossement): Gibt es Hypotheken , Pfandrechte , Dienstbarkeiten oder sonstige Belastungen ? Ein Pfandrecht bedeutet, dass eine Eintragung anhängig ist, die den Status des Grundstücks ändern kann.

Besteht eine Hypothek, fordern Sie als Zahlungsbedingung die Freigabe durch die Bank. Im Falle einer Streitigkeit oder Zwangsversteigerung ist es ratsam, den Kauf bis zur Beseitigung des Risikos zu verschieben oder nach Freigabe der Hypothek strenge Treuhandzahlungsbedingungen zu vereinbaren.

Harmonisierung des Grundbuchs und des Katasters

Vergleichen Sie die Daten des Grundbuchs mit dem Kataster : Eigentumsurkunde und Katasterplan. Grundstück, Fläche und tatsächlicher Zustand müssen übereinstimmen. Unstimmigkeiten (unterschiedliche Flurstücksnummern, alter Grenzverlauf, abweichende Fläche) werden durch eine geodätische Untersuchung und Eintragung geklärt. Bevor Sie eine hohe Anzahlung leisten, bitten Sie den Eigentümer, diese Abgleichung durchzuführen. Prüfen Sie bei Baugrundstücken, ob eine Parzellenteilungsstudie durchgeführt wurde.

Baudokumentation und Rechtmäßigkeit

Bei Häusern und Wohnungen, die nach den jeweiligen Fristen gebaut oder umgebaut wurden, ist Folgendes zu prüfen:

• Baugenehmigung und Hauptprojekt.
• Eine Nutzungsgenehmigung oder, bei legalisierten Anlagen, ein Bescheid über den abgeschlossenen Zustand .
• Mögliche Nutzungsverbote oder Inspektionsentscheidungen.

Ohne Nutzungsgenehmigung bestehen Risiken beim Anschluss an die Versorgungsinfrastruktur, bei der Versicherung und beim späteren Wiederverkauf. Verlangen Sie außerdem einen Energieausweis , Bescheinigungen über technische Prüfungen und Nachweise über die ordnungsgemäße Installation von Schornstein, Gas- und Elektroanlagen, insbesondere bei Luxusvillen und -wohnungen an der Adria, beispielsweise in Zadar .

Bodenbeläge und Spezialteile

Bei Wohnungen und Apartments ist es unerlässlich, dass der Grundriss erstellt wurde. Sie suchen nach:

• Grundriss und Eintragung des Eigentums an einem separaten Teil (Wohnung/Geschäftsfläche/Parkplatz) im Grundbuch.
• Eine genaue Beschreibung des Sonderbereichs mit seinen Ausstattungsmerkmalen (Garten, Terrasse, Parkplatz), der Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen und der Nutzungsbeschränkungen.

Handelt es sich bei dem Parkplatz nicht um eine eigenständige Einheit, prüfen Sie, ob ein Nutzungsrecht oder eine Dienstbarkeit besteht, da dies den Wert und den zukünftigen Verkauf beeinflusst.

Beschränkungen, Zonen und Sonderregelungen

Bei Grundstücken in Meeresnähe ist zu prüfen, ob eine Anbindung an ein Küstengebiet oder eine Schutzzone besteht. Ein Blick in die Raumordnungspläne (GUP/UPU) gibt Aufschluss über die Zone, Aufwertungsmöglichkeiten und die Entfernung zur Grenze und zum Meer. Für kulturell geschützte Objekte, landwirtschaftliche Nutzflächen oder Waldflächen können besondere Auflagen und Vorkaufsrechte gelten. Bei Zufahrtsstraßen ist die Wegerechtssicherheit und die Belastung durch die Versorgungsinfrastruktur zu prüfen.

Grenzen und die reale Situation

Bestehen Zweifel an den Grundstücksgrenzen oder der Fläche, beauftragen Sie einen staatlich geprüften Vermessungsingenieur , die Grenzen zu ermitteln und mit dem Kataster und dem Gelände abzugleichen. Bei größeren Grundstücken oder Villen mit Pool sollten Sie Dachaufnahmen und eine Drohneninspektion anfordern, um etwaige illegale Anbauten oder Abweichungen vom Bauplan aufzudecken.

Verkäufer- und Vollmachtsbestätigung

Die Identität und Geschäftsfähigkeit des Verkäufers sind entscheidend. Bei einer natürlichen Person ist das Grundbuch (OIB) zu prüfen. Handelt es sich um eheliches Vermögen, ist die Zustimmung des Ehepartners einzuholen . Erfolgt der Verkauf durch einen Bevollmächtigten , muss diese beglaubigt sein und die Verkaufsberechtigung für die betreffende Immobilie enthalten. Bei einer juristischen Person sind ein Grundbuchauszug, ein Beschluss der zuständigen Behörde (z. B. der Gemeindevertretung) und die Unterschrift des Bevollmächtigten vorzulegen. Bei minderjährigen Miteigentümern oder Personen, denen die Geschäftsfähigkeit fehlt, ist die Zustimmung der zuständigen Behörde erforderlich.

Vertraglicher Schutz und sichere Eigentumsübertragung

Strukturieren Sie den Prozess in klare Schritte:

1. Absichtserklärung oder Reservierung mit einer Mindestanzahlung und genau definierten Fristen und Voraussetzungen (Hypothekenstornierung, Übergabe der Nutzungsgenehmigung, Eigentumswohnung).
2. Vorvertrag mit festgelegten Fristen, Zahlungsmodalitäten und Vertragsstrafe. Eine Anzahlung ist angemessen, wenn sie an die Erfüllung von Bedingungen geknüpft ist.
3. Ein Kaufvertrag mit genauer Beschreibung des Grundstücks, der besonderen Teile, des Zubehörs und einer Erklärung des Verkäufers, dass das Grundstück frei von Belastungen ist.
4. Tabellarische Aufstellung und Unterschriftsprüfung durch einen Notar ; der Käufer reicht nach Erfüllung der Voraussetzungen umgehend einen Antrag auf Eigentumsregistrierung ein.

Die Zahlung ist am sichersten über ein Treuhandkonto (Anwalts- oder Notarkonto) möglich, auf dem die Gelder erst nach Übergabe der Zahlungsdokumente und Unterzeichnung des Abrechnungsbelegs an den Verkäufer freigegeben werden. Bei internationalen Transaktionen, z. B. beim Kauf von Immobilien im Ausland , sollten Sie SWIFT-Bestätigungen anfordern und Wechselkurse sowie Bankgebühren abgleichen.

Kosten und steuerliche Aspekte

Berücksichtigen Sie Folgendes in Ihrer Budgetplanung:

• Grunderwerbsteuer (gilt für gebrauchte Immobilien; bitte prüfen Sie den anwendbaren Steuersatz) oder Mehrwertsteuer auf neue und gewerbliche Projekte.
• Notar- und Gerichtsgebühren für Registrierung, Auszüge und Beurkundung, Vermessungsgebühren und gegebenenfalls Anwaltskosten.
• Schuldenfreiheitsbescheinigungen für Versorgungsleistungen und Rücklagen sowie etwaige Bewertungskosten.

Abschließende Checkliste für sicheres Einkaufen

• Aktuelle Eigentumsurkunde ohne Siegel und Streitigkeiten; die Angaben zum Eigentumsverhältnis entsprechen denen des Verkäufers.
• Harmonisierte Kataster- und Grundbuchdaten; korrekte Flurstücks- und Flächenangaben.
• Gültige Bau- und Nutzungsgenehmigung oder entsprechende Legalisierung.
• Klar definierte Sonderbereiche und das Recht zur Nutzung des Parkplatzes.
• Es gibt keine aktiven Lasten ; es liegt eine Löschungsdokumentation für die Hypothek vor.
• Identitätsprüfung des Verkäufers, erforderliche Zustimmungen und gültige Vollmacht .
• Vertrag mit tabellarischer Aufstellung , bedingter Zahlung über Treuhandkonto und fristgerechter Einreichung des Registrierungsantrags.

Eine ordnungsgemäße Überprüfung der Dokumentation, des Status und des tatsächlichen Zustands minimiert das Risiko und ermöglicht einen reibungslosen Ablauf des Kaufs, des Vertragsabschlusses und der Eigentumsübertragung ohne unangenehme Überraschungen.